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越南的土地买卖政策在近年来经历了多次变化，特别是在2024年的《土地法》修正案中，引入了一些重要的新规定和调整。

根据2013年的《土地法》，外国投资者在越南是不能购买土地的，但可以租赁土地并获得土地使用权，通常的使用期限为50年，特殊情况下可以申请延期，但最长不超过70年。这一政策在后续的几年中保持稳定。

然而，2024年的《土地法》修正案带来了显著的变化。这意味着更多的人群现在有资格获得土地使用权，无论他们是否居住在越南。

这表明越南政府正在积极采取措施，以促进房地产市场的健康发展，并吸引更多的国内外投资者。

总结来说，虽然外国投资者仍然不能直接购买越南土地，但通过租赁方式仍有机会获得土地使用权。同时，2024年的《土地法》修正案为更多的人群提供了土地使用权的可能性，并且对房地产市场的整体发展起到了积极的推动作用。

2024年《土地法》修正案增加了多项新规定和调整，主要包括以下几个方面：

1. 三权分置：修正案明确了“三权分置”的概念，即将家庭承包方式取得的土地承包经营权在流转中分为土地承包权和土地经营权。

2. 耕地保护：修正案进一步严格了耕地保护制度，限制农用地转为建设用地，并对耕地实行特殊保护。此外，还明确禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等行为。

3. 宅基地管理：修正案专门增加了一节关于宅基地管理的规定，从四个方面保障农民的宅基地权益。这包括规划赋权，从供地源头保障农民合理的宅基地需求。

4. 征地程序：修正案细化了征地程序，强化了农民宅基地合法权益的保障。

5. 集体经营性建设用地“入市”交易规则：修正案明确了集体经营性建设用地“入市”交易的规则。

外国投资者在越南租赁土地获得使用权的条件和流程如下：

1. 确定土地使用目的和规划：在租赁土地之前，外资企业需要明确土地的使用目的和规划，并确保其符合越南法律的规定。

2. 技术、经济可行性研究：申请时必须提供技术和经济可行性研究报告，以证明项目的可行性。

3. 法人资格和财务状况：如果是外国投资集团公司，还需提供公司章程或投资个人的法人资格和财务状况证明文件。

4. 与当地地方政府协商：外国人自行选择开发投资计划地点及土地面积后，需与当地地方政府进行协商，然后由越南投资合作委员会根据地方政府的意见作出最后决定。

1. 签订原则合同：首先签订土地使用权转租原则合同，明确双方的基本权利和义务。

2. 申请投资执照：向越南政府申请投资执照，这是进行土地租赁的前提条件之一。

3. 申请营业执照：在获得投资执照后，进一步申请营业执照，以合法开展业务活动。

4. 签订正式协议：在完成上述步骤后，双方将签订土地使用权转租的正式协议，详细规定租赁期限、租金、租赁转让和解除合同的条件等。

5. 移交相关费用：根据协议约定，支付相应的土地使用费或其他相关费用。

这意味着外国投资者在土地租赁期限届满后，仍需要重新申请延长使用权。

• 越南《土地法》第17条规定，国家依照以下形式把土地使用权交给土地使用者：决定交付土地使用权，收取或不收取土地使用费。

通过以上步骤和条件，外国投资者可以在越南合法地租赁土地并获得使用权。

近年来，越南房地产市场经历了显著的发展趋势，主要体现在以下几个方面：

越南住宅房地产市场在2024年预计将达到252.6亿美元，并预计到2029年将增长至456.2亿美元，复合年增长率为12.55%。此外，越南房地产和抵押贷款市场也显示出强劲的增长势头，预计到2024年将达到475.9亿美元，复合年增长率超过12.94%，并在2029年达到874.6亿美元。

为了推动房地产市场的复苏，越南政府通过了《住房法》等法律，并推出了第33号与第97号协议，这些措施旨在为房地产市场的健康与可持续发展提供保障。这些政策的实施有助于稳定市场环境，吸引更多的投资者。

此外，河内公寓价格在2023年保持上涨势头，一级市场开售公寓的平均价格环比增长近7%，同比增长14%。

随着越南经济的逐步复苏，出口和房地产市场也开始恢复，投资者和消费者的信心逐渐增强。世界银行预测，2024年下半年国内需求将开始改善。这种经济复苏带来的积极影响，使得越南房地产市场成为充满希望的现金流投资“乐土”。

国际知名的金融机构普遍预测2024年越南的经济持续向好，这对房地产行业是一个利好消息。政府对房地产行业的各种政策支持，使得房企的融资变得更加容易。

越南房地产市场近年来呈现出快速增长、政策支持、需求和供应改善、经济复苏以及外资涌入等显著发展趋势。

2024年《土地法》修正案对越南房地产市场的影响可以从多个方面进行评价。

该修正案将取消5年期地价框架，并明确规范土地计价方法，这将使得土地价格更加透明和合理。这种政策的变化有助于吸引更多的投资者进入市场，尤其是那些寻求长期稳定回报的投资者。此外，修正案还将全面制度化党的方针政策和国会的决议，有效解决2013年《土地法》存在的问题。

修正案的实施将带来一系列扶持政策和优惠措施，这些政策将大幅增加保障性住房的供应。这不仅有助于满足国内居民的住房需求，还能吸引海外越南人和需要安置补偿的人群投资越南房地产市场。这种增加的住房供应将进一步促进房地产市场的复苏和增长。

根据越南房地产经纪人协会的调查结果，如果找到合适的产品，高达70%的客户和投资者愿意在2024年花钱买房。这表明市场需求依然旺盛，且投资者对未来市场持乐观态度。

2024年《土地法》修正案将对越南房地产市场产生积极影响，包括吸引更多投资者、增加保障性住房供应、促进市场复苏和增长，以及提升市场透明度和合理性。

越南政府为吸引国内外投资者采取了多项措施，具体包括以下几个方面：

1. 改善商业和投资环境：越南通过优化其商业和投资环境，提升基础设施体系，使其在外国投资者中具有更大的吸引力。

2. 高质量引资政策：越南实施了高质量引资政策，鼓励外资从高污染、低技术的行业转向使用绿色、可再生能源的高质量项目。

3. 特别投资激励政策：随着新投资法的颁布，越南进一步规范了外国直接投资监管的每一个细节，以提高外国企业合作的质量和效率，从而吸引更多的外国直接投资。

4. 企业帮扶措施：越南计划投资部提出了8项紧急和长效措施，包括债务冻结、债务重组、旧债延期等支持措施，以及降低新旧贷款利率，以帮助企业解决当前面临的困难。

5. 简化FDI许可流程：政府正在努力简化外国直接投资（FDI）的许可流程，加快拨款速度，以解决FDI许可瓶颈问题。

6. 稳定投资环境：为了有效吸引外资，越南计划保持投资环境的稳定性，这是吸引外资的重要前提。

7. 广泛的商业领域：作为世界贸易组织的成员，越南为外国投资者提供了广泛的商业领域，使其成为一个具有吸引力的投资地。

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